休闲农业和乡村旅游选址布局区域分析：实用指南

按照国务院出台的进一步促进旅游投资和消费若干意见，要求实施乡村旅游提升计划，开拓旅游消费空间，并大力推进乡村旅游扶贫。到，全国建成6000个以上乡村旅游模范村，形成10万个以上休闲农业和乡村旅游特色村、300万家农家乐，乡村旅游年接待游客超过20亿人次，受益农民5000万人。

做房地产的人应该都听说过李嘉诚的这个地段说，即决定房地产价值的因素，第一个是地段，第二个是地段，第三个还是地段。那么和其它地产一样，休闲农业及乡村旅游项目三件重要的事情，我认为也是选址，选址，选址！

看过太多的休闲农业及乡村旅游项目后我们发现，很多项目哪怕概念再好、模式再优、顶层设计再完美，如果选址不当，就会导致先天不足，项目运营起来就非常难。结合对市场的监测和诸多项目的研究，对于休闲农业及乡村旅游项目选址的认识，我总结为三句话：

1、选址就是选客户

项目的区位条件基本上决定了其可以抵达的市场半径，而市场半径也决定了客户人群的特征。

2、选址就是选产品

在选址的过程中，需要充分考虑地块本身所具备的资源条件，资源条件决定了产品属性以及产品能够实现的开发层次。

3、选址就是选模式

客户和产品属性确定的情况下，项目的整体开发模式基本上是确定的。比如做休闲农业综合体项目，前期投资的成本大，周期持久，后期运营的压力也大。这样的开发模式与短期的城郊游憩型旅游地产项目肯定是不一样的。所以，在选址的过程中，同样需要思考整个项目的开发模式。

在需求的拉动下，我国休闲农业和乡村旅游快速发展。据文化和旅游部统计，，国内旅游人数超过50亿人次，其中乡村旅游达25亿人次。

但乡村旅游建设仍然面临一系列问题

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在布局上，还处在低层次无序开发阶段，亟需科学规划、合理开发;

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在功能上，同质化问题比较突出，结构雷同、功能单一，缺乏创意和特色;

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在管理上，行业标准或规范缺乏，管理制度不健全、服务水平参差不齐;

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在政策上，扶持和引导行业发展的财政、金融、税收、土地等政策还比较少。

乡村旅游快速发展的三大因素

休闲农业和乡村旅游的发展有其自身的发展规律。根据各地的区位状况、资源禀赋、历史文化背景等条件，我国休闲农业和乡村旅游应重点布局以下5类区域，其他地区要慎重发展，防止一哄而上。

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大中城市郊区

大中城市周边的基础设施完备、都市农业基础较好、城镇化水平较高，已构建起农产品生产、休闲观光、生态环保功能三位一体的现代农业雏形。该区域应以满足市民多样化消费需求为目标，积极建设以设施特色农业为基础，集休闲、观光、度假、教育于一体的综合性休闲农业园区、农业主题公园、观光采摘园和休闲农庄，努力打造现代农业新型产业模式。

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名胜景区周边

名胜景区周边游客资源量大，餐饮、住宿等接待设施压力大。游客游览名山大川、名胜古迹之后，一般还希望体验当地的风土人情、品尝当地美食等，因此可以以名胜景区功能衔接和特色互补为重点，强化休闲体验，满足多元化需求。

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依山傍水临草自然生态区

这些地区具有得天独厚的山水、气候、植被、生态和人文优势，承载着农业生产、农民生活、生态涵养等重要生产生态功能。可紧密依托自然特色、生产资源、历史文化与独特民风，在保护生态环境基础上大力发展农业生态游、农业景观游、民俗风情游、特色农(牧、渔)业游等。

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少数民族地区

随着少数民族地区基础设施的不断改善，独特的民族风情，良好的自然风光，吸引着大量的游客，具有发展乡村旅游的独特优势。可依托丰富的资源，在发展乡村旅游的过程中，促进民族传统文化的保护、传承与弘扬。

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传统特色农区

传统特色农区是我国现代农业建设的主战场，要在稳定农业生产、保障农产品供给的前提下，拓展农业的多功能性，着力发展景观农业、农事节庆、观光采摘、特色动植物欣赏以及农业园区等多种形式的休闲农业，强化农业生产过程、产品功能创意，创新农业发展思路，拓宽农民致富途径，提升传统特色农区的社会经济效益。

基于上述关于旅游地产选址的感性认知，我们也针对旅游地产的选址方法做出了系统的基本方法研究：

这个表是基于德尔菲法和层次分析法共同去做的分析模型。从这个表中可以看出大环境、小环境和软环境所对应的具体指标，在旅游地产项目选址过程中的优先考量次序，和每一项因素所对应的权重比例。

从表中可以看出，类似于空气质量我们很多并不会作为首要考量指标的因素，实际已经逐渐成为很重要的一个点，而人均可支配收入等因素则未必如我们所考虑得那么重要。

建议

总结以下几点旅游地产选址的建议：

1、切莫盲目跟风

别人家的事，其实跟你没有太大的关系。有时候我们会发现，很多区域一下子火起来，大小开发商一涌而入。对很多小开发商而言，很多时候是发现一直参照的标杆企业进驻了，但没有考虑标杆企业很多时候有可能是一项特殊的政治任务或者是因为战略层面投入性的考量，而未必是真正基于市场可行性分析后进入的，所以对于大企业的区域进入性的现状，我们在观察到的时候还是要谨慎一点，不要盲目跟进。

2、切忌管中窥豹

休闲农业和乡村旅游市场是一个高度竞争，而且是竞争面非常广泛的一个市场。我们在考虑自己项目的优劣势的过程中，不要只盯着自己的一亩三分地去看。盲目乐观地评价项目上的资源。很多人觉得自己的资源非常独特、非常有吸引力，甚至放眼全球都是具有唯一性的。但我们的消费市场是这么认为的吗？这里是要打个问号的。同时，将对比的范围放大至全国甚至全球，或许会发现已经有了很多同类的珠玉项目开发在前，所谓的资源优势或许并没有那么大的吸引力。

3、不要去相信酒香不怕巷子深

我始终认为交通是项目的命脉，形象跟口碑是项目能够持续发展下去的根本所在。所以你再好的项目，再好的产品一定要去做营销，一定提高客户的可达性。

4、请勿将希望寄托在飘渺的未来上

飘渺的未来，重点是指政府的规划前景。我们发现很多项目，因为为了拿地的一个成本控制，都是冲着政府一个伟大的蓝图进去的。那么这样的伟大蓝图在落地的过程中其实是会遇到各种各样的变化，也许是政府层面，也许是市场层面，也许是其他一些不可抗力的。所以在做项目拿地的过程中，在这个阶段再去做项目拿地的时候千万不要轻信政府的规划。规划在整个项目中的一个影响或者是未来价值的分析中，应该把他的这个重要性下降。